北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

老北京四合院其实“平房”并不多，主要都是“瓦房”。任何一个院子，只要不是太破的大杂院，那至少正房肯定都是瓦房，之后的话看着办，住人的就是瓦房，厨房杂物间什么的就是平房了，这样能省钱。

以民国北洋时期来说吧，鲁迅先生翻新了十间瓦房，花费大洋1200块。注意这是翻新，而如果是彻底挖地基盖新房的话，普通的梁架是2000大洋，200一间。更讲究的话用黄架松的，据说更结实，然后再升级点儿其他配件，那就得2500大洋了，250块钱一间。

(资料图片)

而平房呢，既然是灰顶，那就没必要用太结实的梁架，这就省了大部分的钱，所以一般的成本在100多块钱一间，150打住了。

平房瓦房的区别主要就是气派，相当于小板楼和高档公寓。然后就是保温，平房是灰顶的，顶子又矮又薄，自然冬天冷夏天热。但既然都是厨房杂物间什么的也就无所谓了，普通家庭没必要讲究。

之所以后来都统称“平房”了我也不知道为什么，大概是外来人口多了，而乡村的平房更实用，晒老玉米什么的，所以就“俗随外乡”了。

30年代北京做过统计，楼房的平均价格是200多一间，东交民巷的最贵能达到400一间，然后是王府井前门的，都是繁华地段才值当的盖楼房，300一间吧。瓦房的平均价格是150一间，半新不旧的说的过去。而灰顶平房的价格就才80一间了，这还是能算的上房子的，龙须沟那种贫民窟的不算，只能叫窝棚。

租金也有所不同，瓦房一般起步两块钱一间，正房要3/4块。毛伟人和蔡和森、罗章龙等人在北京租了三间北房，8块钱，正好是他当图书馆管理员的月薪。所以知道北京的房租从来都不便宜了吧？三间房顶多50平米，租金约等于普通人的工资，相当于现在的7000块钱。

而平房便宜，一般都是东西房或小南房，1块多钱能租到好地段儿，南城过了两广路以南甚至都不到1块钱。所以那会儿底层百姓很多都到南城租房，用奔波来节省房租，和今天的北漂儿没什么区别，只是更苦而已。

郭德纲有个相声，说是下大雨了修房的很高兴，因为肯定有塌房的，那自己的生意就会好。这就跟疫情时候做核酸生意的一样，屁股决定脑袋。

那当年真的经常塌房吗？真的。老北京的排水系统并不太好，尤其是南城，一旦前三门护城河的水满了，那必定水淹南城。民国38年历史，北京的水灾19次，平均两年一次，每次都是房倒屋塌，死伤无数。

而且冬天也闹灾，雪灾。历史记录是崇祯末年，北京大雪连下三天三夜，行人不相见，飞鸟难得停。大雪共压塌民房5000多间，连砸死带冻死的至少上千人。这场大雪也被当成了末日的警告，大明王朝要完了。

这些倒塌的房子主要就是平房，因为盖的时候就不讲究，用的也都是旧木头，而且最次的是砖头，基本都是拆下来的“核桃砖”，块头儿大小无所谓，主要是酥了，禁不起积水浸泡。冬天则是因为平顶，斜度小，比瓦房更容易积雪，梁架再不结实，那可不是动不动就被压塌了吗？

但这又有人们办法？穷人，从来都是最被忽视的群体，虽然永远有人号称要关爱救助穷人，但实际上都是救急救不了穷。

塌房这种事儿一直延续到80年代，那会儿已经不光是平房了，瓦房也都老了。所以当年的房管所只要下雨就必须紧急待命，雨雪就是集结号。一直到1985年前后，我路过房管所，看到墙上的口号还是“尽量不塌房，确保不死人”。

今天的人们已经无法想象当年的居住窘迫了，北京1978年的人均居住面积是4.5平米，也就是现在厕所的面积。而且注意这是“平均”，是住平房的百姓和住楼房的干部职工平均的。你实际上胡同里的人们，居住面积也就是3平米。

举个例子吧，我小学同学家才15平米，就是在院里搭的小平房，每年都得铺油毡，可折腾了。他家最早三代六口人，奶奶，他父母，兄弟和妹妹三人，这就想想怎么住吧？

小时候我去他家，墙上摞了三层床板，当时觉得很好玩，后来才知道，这简直就是火车卧铺，还是硬卧。他父母和奶奶就睡一张大床上呗，都是凑合。

后来都90年代了，他奶奶去世，妹妹很早就去对象家住了，估计就是受不了这小房子。但是家里的条件更为难了，因为兄弟俩都搞了对象，都领到家里住。两代，三对夫妻，15平米一间房，怎么住啊？

拉帘子呗，晚上两道帘子隔开三对人。他们住习惯了无所谓，我看着真别扭。那次他是找我问拆迁的事儿，我拿着尺子就去了。夏天的小房里，差点儿把我热脱水了。说了没几句他老婆要去上班了，拉开大立柜的门，稍微一遮挡就脱裙子换衣服，几乎谈不上不避讳。生活的窘迫，真的能让人不在乎脸面了。

唉，怎么说呢，这就是当年老北京的居住条件，我真的没夸张。甚至到现在北京胡同儿都有这样的家庭，仍然是两三代好几口人挤一两间，无非是弄个阁楼或装修一下而已。但那种局促和窘迫，冬天寒风夏天返潮，真的谈不上宜居，就是凑合活着……

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！